怎样获得更低的住房抵押贷款利率？

利率风险

利率风险是指在贷款合同期，由于市场利率波动而导致申请人违约或提前还款的风险。抵押贷款是长期贷款，利率变化是难免的。利率上升，将使贷款机构筹资成本增加，特别是让那些持有大量固定利率抵押贷款的银行遭受损失；利率下降，对于持有大量固定利率抵押贷款的银行来说，可能面临申请人提前还款的风险。因为申请人可以选择以当前市场上较低的利率重新借款，来减少利息支出。

所以，银行一般会在在抵押贷款合同中约定提前还款条款，对提前还款行为征收相当贷款余额的一定百分比的罚款，也可规定特定期限之内不允许提前偿还贷款。

房屋自身风险

来自房屋自身的风险主要是：房屋价值变化带来的风险和因自然灾害及意外事故所造成的风险。对于后者，通常贷款机构都采用房屋保险的办法来抵御。而对于前一个风险，贷款机构一般是在评估机构提供的评估价和借款人的购买价之间选择较低者作为确定借款额度的标准。因此房屋的评估价格高低对确保住房抵押贷款的安全至关重要。

处置抵押物的风险

申请人一旦到期无力归还住房抵押贷款的本息，贷款银行有权处置抵押房地产，以收回本息。但抵押物处置的成本大小和处置的时间快慢，对银行都可能产生风险。抵押物处置不是短时间内就能完成的，时间越长，精力耗费越多，成本也就越高。而急于出手，价格自然要低很多，如果不能迅速处置，又要严重影响贷款机构资金的周转。

申请人的信用风险

最明显的是申请人的经济条件出现重大变化，无力还款。不过，即使有钱还贷，申请人也有可能出于理性计算而违约。比如，房价下降很多，出现抵押物不如剩余还款本金的价格，贷款申请人可能会放弃原来的抵押物，从而终止贷款合同的违约行为。当然，也有一少部分申请人是恶意骗贷。

怎样获得更低的住房抵押贷款利率？

知道了这些因素，若是想以更低的利率获得贷款，注意好两个方面：

1、个人资信

利率的高低首先取决于申请人的信用情况，甚至可以说贷款利率与个人资质和征信直接挂钩。

贷款机构主要从工作单位、收入及流水等方面考察申请人。一般来说，500强企业员工或是国家机关单位公务员等，利率会相对更优惠一些。

个人信用记录直接影响了机构判断贷款能否顺利收回。因此，如果申请人的个人信用记录比较好的话，在申请贷款时享受到较低的贷款利率的可能性也比较大。另外，全款购房没有过贷款记录的在贷款利率上也比有贷款记录的人占据优势。

申请人在平时应格外注意自身的个人征信，在申请贷款前查看征信报告，做到心中有数。

2、抵押物情况

申请人提供的抵押物品种、估价也会对利率产生一定的影响。其中，抵押物的具体评估价格十分重要，而且抵押贷款的成数也根据评估价决定。因为房产具有实体性贬值的属性，也就是由于磨损和自然损耗造成的贬值，而且磨损是无法避免的，所以贷款机构也会根据具体的情况做估算。比如要考察所抵押房子的资质（商品房还是经适房、土地是民用还是商用性质），房子的评估价值、房子的区位环境、房子的折现价值等。大部分贷款机构只受理房龄在20年以内的房产。

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